9月底以来的史诗级战略小二先生 调教，让房地产业内倍戴德动，但脱险房企还未到松语气的期间。

近期，多家房企债务重组出现新变化，有企业如融创，境内债务需要二次重组；有企业如远洋，受重组决策等细节性问题影响，债权东谈主方面出现反对声息；不错看到，不论是正在推动重组的、如故已出台过决策的企业，目下的挑战只多不少。

“房企债务重组贫乏，一方面受限于地产阛阓下行，企业销售收入减少、现款流弥留，难以温情落实债务重组狡计，处置钞票也受到一定戒指。”中指询查院企业询查总监刘水暗示，房企的资金归集智商、寰球经济环境的不笃定性，也给债务重组带来挑战。

企业和债权东谈主“多空博弈”之下，脱险房企能安全“上岸”吗？

房企境外债重组“闯关”

房企债务失约，是本轮地产诊治不行疏远的问题。公开数据涌现，近几年来，行业共有60多家上市房企发生债务失约。这些企业，不仅信用层面受到影响、融资销售等也皆出现断崖式下落，有的以致因财报难产、股价低迷，仍是报怨退市。

推动债务举座重组，是这些脱险企业“自救”的第一步。2024年以来，多家房企境外债务举座重组取得阐明，奥园、中梁境外债务重组决策落地奏效，旭辉、远洋、龙光等境外债重组决策框架已基本成型、正在征求更多债权东谈主欢跃。

但需要留心的是，受行业深度诊治影响，当下房企鼓动重组的难度依然较高。

以远洋集团为例，近期这家国资配景的房企，堕入了漫长的重组“拉锯战”中。债权东谈主方面的反对声息包括：远洋的境外债重组决策，优待股东和领有典质的债权东谈主；欺诈跨组别强行通过机制来实行重组；大股东未给以更多营救；削债比例较高档。

11月15日，远洋集团举行境外债权重组电话会，由法律参谋人盛德及财务参谋人华利安把持召开，向债权东谈主瓦解近期阛阓上的误导性音信。

第一财经获悉，针对大股东营救层面，此前好意思元债小组曾提议质疑，中国东谈主寿签署了系列营救文献，但并未给以远洋集团财务营救。对此盛德暗示，远洋集团曾与中国东谈主寿签署了营救函、股权购买承诺函和饶恕备忘录等文献，但这些文献并不具备法律握住力。

据悉，中国东谈主寿与远洋集团缔结的营救函原文为：本营救函不虞味着中国东谈主寿任何体式的具有法律握住力的承诺、义务、欠债、担保或连累，也不等同于柔顺契约或股权回购承诺。

此外，好意思元债小组曾训斥远洋境外债重组枯竭丹心。对此盛德暗示，自开动境外重组以来，远洋永远优先筹议债权东谈主利益、平允平允地对待整个债权东谈主。在刻下艰苦的谋略环境下，已对决策进行多轮创新优化，并向债权东谈主提供包括真实通盘境外钞票和部分境内钞票（算计超40项钞票）的增信钞票包，新增多数担保主体、钞票抵质押等，仍是作念到 “应给尽给”。

针对激发争议的重组分组问题，华利安强调，远洋境外债重组的分组，是基于各组债权东谈主的债务结构，以及计帐回收价值，透彻合理及合乎逻辑。10月18日举行的英国聆讯上，法官也欢跃按照现存分组进行投票和鼓动重组。刻下的重组决策，公司应给尽给，拿出了整个不错欺诈的资源，亦然为全体境外债权东谈主回收价值的重组决策。

据此前远洋清楚的境外债务重组框架，重组决策包括约40亿好意思元的公开单据和约22亿好意思元的银团债务，其中未偿还的债务本金部分为56.36亿好意思元。

字据法律结构和计帐分析效用，远洋将鸿沟内债务分为ABCD四组。A组包括银团贷款和双边贷款，触及金额为130.4673亿港元和2.4975亿好意思元；B组为本金共计19.2亿好意思元的好意思元单据；C组为本金共计11.98亿好意思元的永续债；D组为本金6亿好意思元的永续债。

就不同分组，决策将按律例比例分拨新贷款或单据(新债务)，扣除新债务后的剩余债务，债权东谈主可遴荐刊行两年期强制可转机债券(MCBs)、好像1%计息新永续证券(永续证券)。

不仅是远洋，近期阛阓音信还涌现，碧桂园向部分债权东谈主提交了境外债务重组决策的初步条件，重组决策包括诊治后的现款流预测。预测涌现，与本年早些时候同部分境外债权东谈主共享的计算值比较，该公司对异日几年现款流的预期下降。

其他房企的境外债重组，也有新阐明传出。10月28日，旭辉控股集团发布公告称，戒指10月27日，算计持有适用债务约77.88%的债权东谈主已负责缔结或加入重组营救左券（RSA），这记号着旭辉的境外债务重组，已合乎参加法庭过程的要求。

“房企债务重组贫乏，一方面受限于房地产阛阓下行，企业销售收入减少、现款流弥留，难以温情落实债务重组狡计，处置钞票也受到一定进程戒指。”刘水告诉第一财经，另外，房企资金多数千里淀在底层技俩公司，资金归集智商受到很猛进程戒指。寰球经济环境的不笃定性，特等是利率变动和汇率波动，也给境外债务重组带来特地挑战。

境内债或现二次重组潮

境外债重组多方拉锯之余，房企境内债靠近的压力也不小。

“当年几年，好多房企一直在贬责境外债务的重组问题，包括削债、债转股等神志，可是对不少房企来说，境内债压力相似不小。”又名证券机构询查东谈主员暗示，不少房企在境内债务缓期后，本金额莫得减少，但利息压力却越来越大，已到了“连利息皆还不上”的地步。

日前，早在2023年便完成境表里债务重组的融创，又推出境内债二次重组决策，包括现款要约收购、股票及/或股票经济收益权兑付、以资抵债和全额长缓期等四个选项。

第一是现款要约收购。融创房地产拟使用现款，按照每张债券面值18%的价钱，发起现款要约购回，累计购回所使用的现款总金额，瞻望不超过8亿元。接纳债券本金上限约44亿元。

第二是股票及/或股票经济收益权兑付决策，向特殊盘算相信增发特定数目的股票，并以相应股票变现所获等额境内资金，偿付债券持有东谈主，决策接纳债券本金瞻望约30亿元。

第三所以资抵债决策，融创拟将其从属公司所持特定钞票的收益权，寄予给相信公司配置做事型相信，并以做事相信份额折价置换债券，决策接纳债券本金上限约41亿元。

第四是则全额长缓期决策。若本次境内债务重组奏凯落地，融创将在上述选项完成后，现款支付遴荐缓期决策的债券约1%本金；剩余本金则将缓期至2034年6月9日。

克而瑞暗示，与上一轮境内债缓期不同，融创本次债务重组重心是“削债”，因触及利益衰落，本轮谈判或愈加艰苦。比如现款反璧及债转股，虽能取得现款或上市股票等钞票，但折价严重；以资抵债，债权东谈主取得的是相信份额，高度依赖底层钞票的施行情况。

刘水暗示，房企债务重组与自己天资揣度，企业钞票质地和异日现款流预期，会影响债权东谈主对重组决策的吸收进程；企业债务结构的复杂进程，以及技俩钞票多、散播广、可能受到端正方法影响等成分，皆可能加多房企债务重组的贫乏进程。

即便存在拉锯与贫乏，房企境内债再次重组依然不行幸免。

华泰证券暗示，脱险房企对境内债务的重组神志较为单一，基本以部分或通盘公开阛阓债券的缓期为主。跟着时候推移，部分房企可能靠近再度缓期的压力，债券以外，银行、相信贷款等其它有息欠债的过时问题亦亟待化解。瞻望部分房企可能参照境外债务的重组方法，针对境内债务推出系统性化债决策，缓解中短期流动性压力、构建更可连接的老本架构。

国泰君安暗示，9月24日央行发布会是本轮地产行业战略的拐点，相较于当年，这次战略次第跟班紧凑，充分体现了止跌回稳的决心。地产参加新阶段，瞻望钞票整合和重组将成为接下来的重心，境内债务重组将有提速的可能，这也属于风险化解的限制。

刘水暗示，房企着实走出危急，还需要阛阓回暖营救。9月底中央系列举措，有用地提振了阛阓信心，若各项战略加力并较快落实，四季度阛阓有望迎来旯旮改善。房企应紧捏“因城施策”窗口期，加快布局较好项盘算销售去化，快速回笼资金，增强偿债智商。

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孙梦凡

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